Wynajem instytucjonalny

Parlament przyjął ustawę, która wprowadza nowy rodzaj umowy – umowę najmu instytucjonalnego. W umowie tej wynajmującym będzie mogła być każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług wynajmu lokali mieszkalnych.

Najem instytucjonalny ma być realizowany na zasadach rynkowych, a zatem musi przewidywać rozwiązania atrakcyjne zarówno dla najemców, jak i podmiotów zainteresowanych wynajmem mieszkań. Instytucja ta ma równoważyć interesy obu stron stosunku najmu poprzez godzenie potrzeb lokatorów oraz ograniczanie barier dla inwestorów prywatnych w angażowaniu środków finansowych w inwestycje mieszkaniowe polegające na budowie mieszkań na wynajem. Ustawa o Krajowym Zasobie Mieszkaniowym wprowadza rozwiązania służące zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Zdaniem autorów ustawy zmniejszone ryzyko ze strony właściciela w związku z pominięciem długotrwałej procedury eksmisyjnej ma przełożyć się na niższe czynsze oferowane przez operatorów w ramach Krajowego Zasobu Nieruchomości oraz szerszą ofertę wynajmowanych lokali.

Zasadnicze elementy przewidziane dla wynajmu instytucjonalnego

Główne założenia oparte są o rozwiązania już funkcjonujące w ramach najmu okazjonalnego. Rozwiązania dotyczące najmu instytucjonalnego umożliwiają zawieranie umów najmu dopuszczających w razie np. zaprzestania przez najemcę uiszczania opłat z tytułu umowy najmu eksmisję do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych. Najemca będzie bowiem zobowiązany do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania mieszkania używanego na podstawie takiej umowy w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Taka sytuacja może wystąpić jedynie w ściśle określonych przypadkach i dotyczyć będzie tylko umów najmu instytucjonalnego. Ograniczają one możliwość wypowiedzenia umowy do 3 przypadków wskazanych ustawie. Do takiego wypowiedzenia może dojść tylko wtedy, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za 3 miesiące (pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności), albo wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela. Przypadek zalegania z płatnościami czynszu został przez ustawodawcę dodatkowo ograniczony względem umów najmu z docelowym przeniesieniem własności. W ich przypadku możliwe jest potrącanie zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania. Chroni to najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego.

W przypadku obowiązującego obecnie najmu okazjonalnego istnieje obowiązek wskazania lokalu, do którego najemca będzie mógł się przeprowadzić. Ze względu na długotrwały charakter umów najmu instytucjonalnego (15 lat), ustawodawca odstąpił od tego wymogu.

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości nie narzuca podmiotom na rynku najmu zawierania umów najmu instytucjonalnego, gdyż mogą one być realizowane także w oparciu o tzw. „zwykłe” umowy najmu, wynikające z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Decyzja w tym zakresie należy do stron umowy: właściciela i najemcy. Zainteresowanie tą formą umowy ostatecznie określą warunki rynkowe. Zmniejszone ryzyko straty dla właściciela w przypadku wystąpienia problemów z respektowaniem warunków umowy może być istotnym argumentem przemawiającym za obniżeniem czynszu.

źródło: mib.gov.pl
fot. freeimages.com




POWRÓT