Aktualności

Zmiany obejmujące umowy najmu lokali #COVID-19

W ramach przeciwdziałania negatywnym skutkom epidemii ustawodawca przewidział szereg regulacji (obejmujących m.in. przedłużenie obowiązywania zawartych już umów czy czasowy zakaz ich wypowiadania), wskazanych w art. 31s-31u ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374, zwana dalej Ustawą o przeciwdziałaniu Covid-19).

Przedłużenie obowiązywania zawartych umów najmu lokali (art. 31s)

Przedłużono okres obowiązywania umów najmu lokalu zawartych przed dniem wejścia w życie o zmianie ustawy o przeciwdziałaniu COVID-19 z dnia 31 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 568, tejże zawartych przed 31 marca 2020 r.), których czas obowiązywania upływa pomiędzy dniem wejścia w życie ustawy a 30 czerwca 2020 r. Warunkiem skorzystania z możliwości przedłużenia jest oświadczenie woli najemcy, które powinno zostać złożone wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy. Powyższa regulacja nie dotyczy jednak następujących sytuacji, w których:
  1. najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy wskazanej w powyższym akapicie (Dz.U. z 2020 r. poz. 568, 31 marca 2020 r.). albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub też opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc,
  2. w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód,
  3. w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego,
  4. najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu. 

Czasowy zakaz wypowiedzenia najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu (art. 31t)

Ustawa o przeciwdziałaniu COVID-19 stanowi również, że do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. Nie dotyczy to jednak sytuacji, w których wypowiedzenie umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:
  1. miałoby nastąpić na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, wypowiedzenie miałoby dotyczyć najemcy, 
  1. któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Zakaz wypowiadania umów nie dotyczy także sytuacji wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:
  • naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu,
  • koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Wypowiedzenie umowy najmu lub wysokości czynszu lokalu mieszkalnego

Ustawa o przeciwdziałaniu COVID-19 kształtuje również kwestie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu, które nastąpiło przed wejściem w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy COVID-19 (tejże 31 marca 2020 r.). W takiej sytuacji, jeśli termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu a przed dniem 30 czerwca 2020 r. termin wypowiedzenia umowy najmu ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r.

Warunkiem skorzystania z możliwości przedłużenia terminu wypowiedzenia umowy lub wysokości czynszu, podobnie jak w przypadku rozwiązań omówionych powyżej, jest złożenie przez najemcę oświadczenia woli wynajmującemu, najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia.

Uprawnienie to nie przysługuje najemcy:
  • w przypadku wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
  • któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.



POWRÓT

Aktualności

Fuzja PKN Orlen z Lotosem. Stanowisko ekspertów IPG

Pierwsze kroki ku przejęciu kapitałowemu Grupy Lotos S.A. przez PKN Orlen zostały podjęte już w lutym 2018 r., podpisaniem listu intencyjnego ze Skarbem Państwa. Formalny wniosek o zgodę na koncentrację został jednak złożony Komisji Europejskiej przez PKN Orlen dopiero w lipcu 2019 r.

Prawne i gospodarcze aspekty współpracy z Chińską Republiką Ludową

Z dumą prezentujemy kolejną pozycję w ofercie Wydawnictwa IUS PUBLICUM